De oververhitting van de Nederlandse woningmarkt, gekenmerkt door enorme prijsstijgingen wordt specifiek genoemd in het laatste EBA-rapport met betrekking tot risico’s voor kredietverstrekkers.
- 2022-10-12T09:40:50Z
🏷 economie 🏷 woningmarkt
De European Banking Authority (EBA) publiceerde op 10 oktober jl. een thematisch rapport aangaande de verhoudingen van EU-banken tot de woningmarkt. EU-banken rapporteerden meer dan €4,1 biljoen aan leningen en voorschotten die waren gedekt door niet-zakelijk onroerend goed. Dit komt overeen met 1/3e van alle leningen aan huishoudens en niet-financiële bedrijven.
De Nederlandse huizenprijzen zijn nu al vijf jaar gemiddeld met 8% gestegen. Vanaf juli 2021, is de stijging zelfs toegenomen tot 15% jaar-op-jaar, met een piek van 21.1% in januari 2022. Dit is de snelste stijging die ooit is gemeten door het CBS. De enorme stijgingen werden initieel enkel in de grote steden gesignaleerd, maar hebben zich in de afgelopen twee jaar in het gehele land verder afgetekend. 80% van de huizen wordt volgens het rapport verkocht boven de vraagprijs en de gemiddelde transactieduur is ongeveer 23 dagen,
De ontwikkeling van de huisprijzen worden volgens het rapport voornamelijk beïnvloed door de reguliere vraag-en-aanbod factoren, veranderingen in voorkeuren van huishoudens, opgebouwd spaargeld gedurende de lockdowns en een zoektocht naar een manier om toch geld te investeren in een periode van extreem lage rente.
Vanwege een loan-to-value limiet van 100%, zijn de leenmogelijkheden van huishoudens meegegroeid met de huizenprijzen. De lage rentestanden en een salarisgroei hebben echter ook gezorgd voor hogere kredietmogelijkheden voor huishoudens. Ook de hypotheekrenteaftrek heeft de vraag naar woningen doen toenemen. Dit alles heeft gezorgd voor een relatief lage kostprijs voor het wonen in een koopwoning. Volgens de DNB is het bewonen van een koopwoning voor starters nog steeds lager dan dat van een huurwoning, ondanks de sterke prijsgroei. Aan de aanbodkant daarentegen waren er een flink aantal belemmeringen, zoals de bouwsector die te maken heeft met personeelstekorten, beperkte beschikbaarheid én een hogere prijs van de bouwmaterialen.
Leengedrag van Nederlanders kan risico vormen.
De kwetsbaarheden in de woningmarkt worden niet enkel veroorzaakt door de hoge hypotheekschuld van huishoudens, maar ook door het specifieke leengedrag van de Nederlanders. Met een schuld van meer dan 100% van het BBP, hebben Nederlanders de één na hoogste schuldpositie van de Europese Unie en ongeveer 95% van deze schuld bestaat uit hypotheken. Bovendien vertonen Nederlandse huizenkopers in toenemende mate een risicovol leengedrag. Ten eerste zijn de huishoudens méér gaan lenen ten opzichte van hun inkomen en een toenemend aandeel van nieuwe hypotheken ligt heel erg dicht bij het wettelijke maximum.
Het blijkt dan ook dat 50% van de starters en 40% van de doorstromers in 2021 hypotheken afsloten van meer dan 450% van hun bruto jaarinkomen, vergeleken met 31% van beide groepen eind 2018. Dergelijke hoge schuld-inkomensverhoudingen vormen een financieel risico voor huishoudens – en daarmee aan hun hypotheekverstrekkers – als hun besteedbaar inkomen onverwacht zou dalen. Ten tweede, hoewel de loan-to-value-ratio's van nieuwe leningen zijn afgenomen als gevolg van overwaardes van de eigen woning, heeft nog steeds bijna de helft van de starters een LTV-ratio van 90% of meer, waardoor ze kwetsbaar zijn voor eventuele prijsdalingen.
De macro-economische omgeving is abrupt verslechterd en de kans op een recessie is toegenomen.
De hoge inflatiedruk en de daaruit voortvloeiende rentestijgingen hebben de kosten voor levensonderhoud sneller opgedreven dan de salarissen konden bijhouden. Dit is een uitdaging, vooral voor huishoudens met lagere inkomens en huishoudens met een hoge schuldenlast. Geopolitieke onzekerheid en een energiecrisis wegen op het consumenten- en ondernemersvertrouwen. Hoewel de arbeidsparticipatie nog steeds hoog is, kan de vraag naar woningen en vastgoedmarkten nog steeds worden beïnvloed door deze ontwikkelingen.
Bijna een derde van de leningen van EU-banken bestaat uit hypotheken.
In de afgelopen jaren hebben banken hun participatie aan dit segment aanzienlijk verhoogd. Hoewel er enkele vroege tekenen zijn van een verslechtering van de kwaliteit van de activa in hypotheekportefeuilles, hebben dergelijke risico’s zich nog niet verder gemanifesteerd.
Bij een abrupte daling van de huizenprijzen kunnen bepaalde factoren de negatieve impact op de hypotheekportefeuilles van banken compenseren.
Banken hebben voorzichtige normen voor het aangaan van leningen en een strikter risicobeheer toegepast, dankzij verbeteringen in het regelgevend kader en verschillende macroprudentiële maatregels die zijn toegepast op de niet-zakelijke onroerend-goedmarkten. Banken rapporteren momenteel lagere loan-to-value-ratio’s dan in voorgaande jaren. Ten slotte hebben sommige kredietnemers vaste rentetarieven voor langere periodes vastgezet, wat hen beschermt tegen de huidige stijging van de rentetarieven.
Stijgende rentes of hogere energieprijzen geen acuut risico voor terugbetaling van hypotheek.
Net als in andere landen ontstaan ook kwetsbaarheden door de stijgende rentes. De rentevaste periode van 23% van de uitstaande hypotheekschuld loopt in de komende vijf jaar af; en 57% vervalt in de komende 10 jaar. Door de stijgende hypotheekrente zullen huishoudens met een variabel rentecontract – circa 4% van de Nederlandse hypotheekschuld – of een aflopende rentevaste periode waarschijnlijk te maken krijgen met een hogere rente en mogelijk dus ook hogere maandlasten. 60% van de nieuw verstrekte hypotheken had een rentevaste periode van langer dan 10 jaar en de gemiddelde rentevaste periode was eind 2021 meer dan 15 jaar. Nederlandse huishoudens die de afgelopen jaren hun hypotheek hebben afgesloten of hebben overgesloten zijn over het algemeen minder kwetsbaar voor rentestijgingen omdat zij hun rentetarieven voor een relatief lange periode hebben vastgezet.
Hoewel hogere energieprijzen ook van invloed zijn op het kredietrisico van hypotheekportefeuilles, wordt er geen significante stijging van wanbetalingen verwacht. Hogere energieprijzen zullen de energiekosten van huiseigenaren verhogen, waardoor ze minder besteedbaar inkomen hebben om andere uitgaven te dekken, zoals hypotheekbetalingen, wat van invloed is op het kredietrisico van de hypotheekportefeuilles van banken. DNB heeft een stresstest uitgevoerd naar de impact van stijgende energiekosten op de kredietkwaliteit van de hypotheekportefeuilles van banken. De scenario's gaan uit van een daling van het gemiddelde netto besteedbaar inkomen van Nederlandse huishoudens met respectievelijk 0,7%, 2% en 4% als gevolg van energieprijsstijgingen van 35%, 60% en 85% in 2022 ten opzichte van het gemiddelde prijspeil in 2021.
Afhankelijk van de stijging van de energieprijs stijgt het aantal huishoudens waarvan de maandelijkse hypotheeklasten meer dan een kwart van het beschikbare inkomen bedraagt met 2,7% tot 4,8%. Deze huishoudens lopen relatief snel achter met hun financiële verplichtingen en hebben beperkte ruimte om financiële schokken op te vangen. De stijging van het aantal wanbetalingen door hogere energiekosten blijft echter beperkt (stijging tussen 0,04% en 0,27%), wat ook aansluit bij eerdere analyses van DNB waaruit blijkt dat Nederlandse huishoudens ook in tijden van crisis aan hun hypotheekverplichtingen blijven voldoen. In combinatie met andere negatieve macro-economische ontwikkelingen, kan het aandeel niet-renderende hypotheken echter verder toenemen.