Maatschappelijke ontwrichting dreigt door een opeenstapeling van maatregelen op de woningmarkt. Branchevereniging VBO en Stichting Certificering voor Makelaars willen met de oplossingen uit dit manifest de huurmarkt weer gezond(er) maken.
- 2024-03-29T13:48:32Z
🏷 huurmarkt 🏷 VBO makelaar
De huurmarkt is verder aan het verkrappen. Het aanbod in de grote steden neemt sterk af en de prijzen stijgen. Dit komt grotendeels doordat verhuurders hun huurwoningen verkopen op het moment dat deze leegkomen, vanwege de aangekondigde reguleringsplannen in middenhuur van demissionair minister Hugo de Jonge en de fors gestegen box 3-belasting.
Uit een rondgang in de markt blijkt dat makelaars constateren dat aangeboden woningen in de vrije sector soms honderden reacties opleveren. Hieruit blijkt dat de behoefte aan vrije sector-woningen nog steeds erg hoog is, maar dat door het verschraalde aanbod een totale mismatch dreigt. Huurwoningen worden verkocht Het ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties (BZK) geeft in de Memorie van toelichting (MvT) bij het wetsvoorstel Wet Betaalbare Huur aan dat ze wel enigszins rekening houdt met een uitponding van een deel van de huurmarkt, maar ook dat er een grote groep huurders is die liever zou willen kopen.
Deze groep zou dan de vrijgekomen woningen in de prijsklasse tussen de 260.000 euro en de 300.000 euro kunnen kopen waardoor de markt weer wat in balans komt. Het ministerie meldt in dezelfde MvT dat middeninkomens mensen zijn met een inkomen tot 57.573 euro (alleenstaand) en 76.764 (voor samenwonende mensen).
Makelaars zien helaas een ander beeld: mensen die een arbeidscontract voor bepaalde tijd hebben, starters, (jonge) mensen die in een nieuwe stad gaan werken, zzp’ers, (internationale) studenten en mensen die scheiden en een inkomen hebben tot misschien 35.000-40.000 euro kunnen en willen deze woningen niet kopen. Zij kunnen hoogstens een met hypotheek gedekte lening krijgen van 170.000-180.000 euro, wat betekent dat deze groep aangewezen is op het aanbod in de vrije sector.
Een flexibele schil in de maatschappij is nodig om deze groep te kunnen huisvesten, aangezien particuliere verhuurders meestal mildere inkomenseisen stellen dan institutionele beleggers. De makelaars zien dat deze groep de woning niet meer kan huren en te weinig inkomen heeft om deze woningen te kunnen kopen. Deze groep valt letterlijk tussen wal en schip.
Flexibele schil noodzakelijk Dit heeft tot gevolg dat mensen die momenteel bijvoorbeeld in scheiding liggen, of door een wisseling van baan in een andere stad moeten wonen, niet meer aan een (flexibele) huurwoning kunnen komen. De sociale huurmarkt zit op slot. De koopmarkt is enigszins afgekoeld, maar is nog steeds onbereikbaar voor mensen met een laag- en middeninkomen. De makelaars zien dat deze groep mensen in de knel raakt en de doorstroming in de huur- en koopmarkt belemmert.
Huren en kopen wordt alleen nog voor de ‘happy few’, de rest moet wachten op een sociale huurwoning. Voor een gezonde huur- en koopmarkt is het belangrijk dat er voldoende vrije sector-woningen beschikbaar zijn.
De MvT bij de Wet Betaalbare Huur beaamt dit ook. “Het belang van vrije sector huurwoningen voor middeninkomens. Naast de koopsector vervult het middensegment van de vrije huursector een belangrijke rol bij het huisvesten van middeninkomens. Door te huren ben je flexibel en word je ontzorgd, doordat het onderhoud van het pand door de verhuurder wordt uitgevoerd.
Daarnaast zien veel mensen de huursector als een tussenstap om uiteindelijk een woning te kunnen kopen. Omdat het steeds moeilijker wordt voor mensen met een middeninkomen om een huis te kopen, is de vrije huursector voor middeninkomens steeds belangrijker geworden om een woning te vinden. Ook vanuit het oogpunt van arbeidsmobiliteit en de positieve effecten daarvan op de economie is een voldoende grote vrije- of middenhuursector gewenst.” Ook de wetgever is er zich dus van bewust dat de vrije sector belangrijk is.
De makelaardij is het helemaal eens met deze alinea. Maatschappelijke ontwrichting Het geringe aantal woningen in de vrije sector is de reden waarom makelaars alarm slaan en deze maatschappelijke ontwrichting op de woningmarkt nu duidelijk aan het licht brengen. De voorgenomen maatregelen leiden tot minder arbeidsmobiliteit, mensen blijven noodgedwongen bij elkaar of bij hun ouders wonen waardoor de doorstroom op de huizenmarkt vastloopt.
De inschatting die het ministerie heeft gemaakt over de hoeveelheid woningen die uitgepond zouden worden, blijkt in de praktijk te zijn onderschat. Daarnaast zijn institutionele beleggers en corporaties niet in staat gebleken genoeg middenhuurwoningen bij te bouwen.
Daardoor is de balans ver te zoeken en is de krapte op de huurmarkt dusdanig groot dat er wordt overboden en kunnen mensen geen vrije sector woning meer vinden. De makelaars roepen daarom gezamenlijk op om ervoor te zorgen dat de balans (deels) herstelt. De inzichten die het ministerie had in 2021 zijn in 2023 simpelweg niet meer actueel.
Er is sprake van een veel hogere rente, gestegen bouw- en energiekosten en staan inkomens onder druk vanwege de torenhoge inflatie in de afgelopen jaren.
De oplossing ligt in een compromis tussen de vastgoedsector en de overheid.
De makelaars betreuren dat in de samenleving het sentiment bestaat dat verhuurders veelal worden weggezet als huisjesmelker en dat er torenhoge huren zouden worden gevraagd. Zij hebben in de praktijk een heel andere ervaring. Uiteindelijk wordt slechts 3,1 % van alle huurwoningen in Nederland boven de 1000 euro verhuurd (bron: Pararius).
Ook de makelaardij en vastgoedsector is gebaat bij het bestrijden van de excessen. In het begin stond de vastgoedsector afwijzend tegenover de aangekondigde plannen. Dit komt met name doordat 80% van de particuliere verhuurders slechts 1 of 2 panden in eigendom heeft (bron: CBS) en zich als nette verhuurder gedraagt en de huur veelal als aanvulling op hun pensioen ziet.
Makelaars zien echter wel dat verhuurders beseffen dat er iets moet veranderen en staan echt niet afwijzend staan tegenover regulering van de markt. Aangezien zij met de voeten in de klei staan en veel beleggers in vastgoed spreken weten makelaars bij uitstek wat er leeft. De verhuurders geven toe dat box 3 jarenlang een ‘pretbox’ is geweest waar relatief weinig belasting is geheven. Bovendien zijn de huren de laatste twee jaar enorm toegenomen. Verhuurders hebben daar van kunnen profiteren, maar zijn ook best bereid om met iets minder genoegen te nemen. Echter, als zij uitrekenen hoe ver ze soms terugvallen door de nieuwe plannen van de demissionaire Minister en de gestegen box 3 belasting, is de opbrengst dusdanig laag dat ze er in sommige gevallen niets meer aan over houden of geld moeten toeleggen.
De ondertekenaars van deze notitie roepen dan ook op om de regeling beter in balans te brengen. De meeste vastgoed beleggers die makelaars spreken staan open voor een goed compromis en begrijpen de maatschappelijke verlangens en gevoelens. Tegelijkertijd vinden zij dat de politiek ook moet openstaan voor een goed gesprek met deze verhuurders. Het wegzetten van deze beroepsgroep als huisjesmelkers helpt niet om te komen tot goede afspraken.
De verduurzaming, het bijbouwen, optoppen en splitsen van woningen wordt door deze verhuurders gedaan. Verhuurders en makelaars zijn graag bereid om met het ministerie na te denken en afspraken te maken over de wijze waarop door middel van gezonde maatregelen, er een gezonde woningmarkt ontstaat waar huurders een reële prijs betalen voor de woning en verhuurders een belangrijke bijdrage leveren aan de hiervoor genoemde opgave.
Doel prijsregulering
Doel prijsregulering: Balans tussen betaalbaarheid en de investeringsbereidheid (pagina 15, 16 van MvT Wet betaalbare huur)
- Pijler 1: Bescherming huurder, redelijke huurprijs
- Pijler 2: Voldoende betaalbare woningen passend bij de verschillende (inkomens)groepen.
- Pijler 3: Investeringsbereidheid om voldoende betaalbare woningen te realiseren. Dit betekent ook dat een vrij huursegment met marktconforme huren moet blijven bestaan, zodat een investeerder een evenwichtige mix van woningen op de markt kan brengen
- Pijler 4: Verduurzaming
Als makelaars en vastgoed beleggers de doelstellingen in de Wet Betaalbare Huur lezen, juichen ze dergelijke maatregelen alleen maar toe. In de praktijk blijkt dat de maatregelen om de pijlers en de doelen te bereiken juist averechts werken omdat ze te ver doorslaan. Drie van de vier pijlers blijken niet haalbaar te zijn. Er is een unieke kans om nu nog om te keren. We zien reeds wat er in de markt gebeurt. Beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald! Met name het vergroten van het aanbod, het verduurzamen van het vastgoed (zodat de maandlasten voor huurders lager worden) en de investeringsbereidheid blijken op de tocht te staan.
Indien hier wel een goede balans wordt gevonden zal een groot deel van de vastgoedeigenaren bereid zijn het aanbod te behouden.
Hoe komen we tot oplossingen voor deze impasse?
Als ondertekenaars roepen we op om met de gehele branche kritisch te kijken naar het wetsvoorstel en de belastingmaatregelen, zodat deze pijlers en doelstellingen juist wel kunnen worden behaald. In plaats van het debat verder te polariseren, wil onze sector als bemiddelaar graag meedenken aan oplossingen en compromissen zodat de balans deels kan worden teruggebracht.
Wij geven zijn een aantal voorbeelden van compromissen die men kan sluiten, waar het merendeel van de verhuurders achter zal staan. Dit betekent dus niet dat alles van tafel moet en dat verhuurders geen belasting willen betalen, maar een redelijk alternatief – ouderwets polderen - waarmee de scherpe randen van de huidige maatregelen worden weggenomen. Dit zal leiden tot minder uitponding, verdere verduurzaming en meer aanbod in de vrije sector.
Allemaal uitkomsten die juist het doel van de regulering zijn.
Juridische oplossingen
- Oplossing 1: Er is in de MvT uitgegaan van een betaalbaarheid in 2021 van 1020 euro per maand voor een huurwoning. Doordat het WWS geïndexeerd is, betekent dit nu een maximale huur van 1120 euro. Door deze prijs naar 1000 euro terug te brengen (wat gelijk staat aan ongeveer 166 WWS punten), verlicht je de druk voor verhuurders die nu nog in de vrije sector zitten maar door de verhoging in de middenhuur vallen. De meeste van deze woningen worden al rond de 800-1000 euro verhuurd waardoor er niet veel zal veranderen voor deze groep. Degene die dan wel in de vrije sector willen vallen, stimuleer je om te verduurzamen. Dit laatste draagt bij aan de doelstellingen rondom de energietransitie. Bovendien zorgen we er zo voor dat het gereguleerde deel ook echt betaalbaar blijft. Woningen worden dan minder snel verkocht. Drie van de vier pijlers van het ministerie worden hiermee behaald.
- Oplossing 2: Een alternatieve oplossing voor oplossing 1 is om de verhoging van de punten te staffelen in een periode van drie tot vier jaar zodat verhuurders gewend raken aan de nieuwe situatie en er niet gelijk een groot verschil is tussen de oude situatie (136 punten) en de nieuwe situatie (187 punten). Bouw het rustig op zodat de markt kan wennen aan de nieuwe realiteit. Woningen worden dan niet gelijk verkocht als ze vrijkomen, wat betekent dat de sector minder hard krimpt. In de tussentijd kunnen de plannen gemaakt worden om meer woningen te bouwen.
- Oplossing 3: Een tweede alternatief is om de plannen uit te stellen. Prof. Boelhouwer van de TU Delft pleit hiervoor. Stel de plannen uit en wacht tot de rente en inflatie zijn gedaald.
- Oplossing 4: Deze komt eveneens uit de koker van Prof. Boelhouwer. Gebruik een alternatief systeem, zoals men in Duitsland doet met een ‘Mietspiegel’. Hiermee maximaliseer je de huur met gemiddelde huurprijzen in een regio of stad. Hiermee zorg je ervoor dat er regionale verschillen blijven, maar dat de excessen worden bestreden. Goede tussenoplossing, waardoor de investeringsbereidheid niet in gevaar komt.
- Oplossing 5: zonder woningen met een A label (of hoger) uit van de middenhuur regels. Hiermee vang je twee vliegen in één klap: 1. het loont voor verhuurders om te investeren in verduurzaming, zodat de woningvoorraad die nu een lager label heeft, een beter label krijgt. 2. een huurder heeft veel lagere energiekosten. De woning wordt niet verkocht en de duurzaamheidseisen worden behaald. Of beloon het label met een stuk meer dan bijvoorbeeld 6 punten. De kosten van verduurzaming staan nu niet in verhouding met het aantal punten dat er voor wordt gegeven.
- Oplossing 6: haal de opkoopbescherming af van nieuwbouw projecten. Het ministerie wil graag meer A++ huurwoningen in de vrije sector. Ieder nieuwbouw project voldoet hieraan. Er zijn genoeg (pensioen) vastgoedfondsen en particulieren die 20-25% van dit soort projecten willen kopen. Voordelen: de bouw gaat daadwerkelijk door (vaak gaan zij pas bouwen als 70% verkocht wordt). Dus in plaats van bijvoorbeeld 0 woningen, omdat het project überhaupt niet van de grond komt, komen er bijvoorbeeld 200 woningen bij waarvan 50 (vrije sector) huurwoningen. 150 woningen voor mensen om zelf in te wonen, 50 woningen voor de flexibele huurmarkt (met label A++ of A+++). Dit draagt bij aan minimaal 2 van de 4 pijlers.
- Oplossing 7: Het moderniseren van het WWS-stelsel:
WWS-stelsel
Er is een wereld te winnen met het moderniseren van het puntenstelsel. Ga om de tafel met professionals om te onderzoeken op welke wijze dit puntensysteem op bepaalde onderwerpen beter kan. Je krijgt bijvoorbeeld wel punten in dit systeem voor een aluminium douchescherm, maar als je een glazen wand plaatst krijg je 0 punten. Voor een bad krijg je 6 punten en een kookeiland geeft geen extra punten.
Door dit aan te passen en slimmer in te richten, voorkom je dat straks woningen vol staan met 5 wastafels om maar aan voldoende punten te komen. Het ministerie zou in gesprek met marktpartijen moeten gaan over het stelsel, het zou een gemiste kans zijn om het stelsel niet tegelijk met deze huurregulering aan te passen. - Als één van de pijlers verduurzaming is: zorg er dan voor dat de stijging in panden van vóór 1980 significant beter beloond worden dan woningen die daarna zijn gebouwd. Het is nou eenmaal duurder en lastiger om woningen voor die tijd te verduurzamen.
Oplossing kan zijn om bij een verbetering van drie of vier stappen in het energielabel 10 extra punten te geven zodat de verhuurder juist gestimuleerd wordt in plaats van afgeremd. Als je de woning verduurzaamt en je belandt alsnog in de gereguleerde sector, gaan de verhuurders de panden niet verduurzamen. - Kleine appartementen worden gestraft in het WWS omdat ze klein zijn terwijl de behoefte aan deze appartementen in de grote steden het grootst is. Juist dit soort kleine appartement en koop je als investeerder niet.
Fiscale oplossingen
- Oplossing 1: De wijzigingen in box 3 treffen particuliere verhuurders met name op het punt van de leegwaarde ratio en de saldering van de schulden onevenredig hard. Toen de markt op zijn hoogtepunt was, waren waardes van vastgoed in verhuurde staat in 2021 rond de 95-100% en kwamen deze inderdaad overeen met de huidige leegwaarde ratio percentages. Inmiddels is door de gestegen rente deze weer gedaald richting 65-70% van de marktwaarde. Draai de maatregel daarom per 2024 weer terug naar dat oude niveau dat past bij de waarde van het pand in verhuurde staat. Dit is én rechtvaardiger én het zorgt voor een lagere druk in box 3. Daarnaast worden de schulden niet meer gesaldeerd met de waarde van het vastgoed. Dit zorgt ervoor dat mensen die een lening zijn aangegaan voor 5-10 jaar onevenredig hard worden getroffen ten opzichte van mensen die geen lening op het vastgoed hebben uitstaan. Wellicht kan hier een overgangsregeling worden bedacht zodat eigenaren – als de bedoeling is dat deze wordt afgebouwd – de tijd hebben deze leningen langzaam af te lossen.
- Oplossing 2: Andere oplossing is om 50% maximaal van de WOZ waarde aftrekbaar te houden, zodat de verhuurder wel wat hoger wordt aangeslagen als het gefinancierd is, maar niet velen malen hoger dan het nu het geval is. Hiermee voorkom je dat er rendement wordt gemaakt op leningen, maar bied je verhuurders iets meer zekerheid zodat ze de woningen niet zullen verkopen.
- Oplossing 3: Box 3 wordt vanaf 2027 daadwerkelijk rendement. Wij adviseren om een tijdelijke verlaging van de Overdrachtsbelasting in te voeren (bijv. 2%) opdat vastgoed overgeheveld kan worden van box 3 naar box 2. Veel verhuurders staan hiervoor open. Vastgoed beleggers worden dan gewoon belast als ondernemer en de missie is volgens ons geslaagd.
- Oplossing 4: Fictieve renteschulden aanpassen van de aftrekbaarheid van leningen: er wordt nu gewerkt met een gemiddelde rente van alle Nederlandse woninghypotheken. Het is echter algemeen bekend dat hypotheken ten behoeve van verhuurd vastgoed veelal twee keer hoger liggen. Verruim dit naar de werkelijkheid. Dit is eerlijk en rechtvaardig.
- Oplossing 5: Verlaag OB voor vastgoed beleggers die woningen omvormen (transformaties). Maak het percentage bijvoorbeeld 2%. Dit geldt ook voor het opknappen van oude leegstaande woningen. Verbind er een eis aan dat deze verbouwing minimaal tot een A+ label moet leiden en je verduurzaamt direct een grote voorraad oude woningen. Deze woningen die particulieren niet durven te kopen en verbouwen staan nu leeg en kunnen op deze manier én worden verduurzaamd én gekocht worden door ‘eindgebruikers’. De keten wordt in gang gezet en een (sociale) huur of koopwoning komt weer vrij. Bestaande voorraad vergroten Deze maatregelen worden al wat langer besproken in de markt, maar we zijn inmiddels een jaar verder en ze zijn nog steeds niet doorgevoerd: - Zorg dat (jonge) mensen met drie mensen een appartement of woning kunnen delen. In plaats van drie appartementen verdelen over drie mensen kun je negen mensen in drie appartementen plaatsen. Een groot deel van het woningtekort los je er mee op en het is zeer eenvoudig in de grote steden in te voeren. - Bestraf het samenwonen van ouderen met een uitkering (AOW bijvoorbeeld) niet meer. Laat het juist lonen dat mensen met elkaar willen wonen. Zo komen er juist vaak betaalbare woningen weer vrij voor mensen die dat nodig hebben. - Laat vastgoedpartijen grote woningen splitsen en vergroten door deze uit te bouwen of er een verdieping op te zetten. Er staan soms prachtige panden leeg van 350 m2 die geen gezin gaat bewonen. Door daar vijf of zes appartementen van te maken, heb je vanuit een bestaande woningvoorraad vijf woningen toegevoegd. Schaf dus het splitsingverbod af en creëer meer woningen in de bestaande voorraad.
Tot slot: één kwaliteitsstandaard voor de markt Door de enorme druk op de huurmarkt komen excessen op de huurmarkt duidelijker in beeld. Naar schatting werkt circa 80% van de mensen die bemiddelen in huur zonder enige vorm van opleiding, zonder gedragsregels en zonder enige nadelige gevolgen bij misstappen. Dat werkt misstanden in de hand en dan is de noodzaak voor regulering steeds groter. Het is van belang dat een huurmakelaar goed op de hoogte is van alle wetten, regels en voorschriften waar die mee in aanraking komt tijdens de werkzaamheden. Daarom is per 1 januari 2022 het SCVM uitgebreid met de Kamer Huur, gericht op huurmakelaars.
Het is belangrijk om de kwaliteit van huurmakelaars te borgen en écht een standaard te realiseren en in stand te houden. Zo kunnen de Wet goed verhuurderschap en de Kamer Huur elkaar versterken en krijgt de gehele huursector een impuls. Indien een persoon die zich bezighoudt met bemiddeling zich wil inschrijven in de Kamer Huur dient diegene te beschikken over het keurmerk VerhuurVeilig. Zo wordt een belangrijke basis gelegd voor de kwaliteit van een (aankomend) huurmakelaar.
De werkwijze van SCVM is er vervolgens op gericht om de huurmakelaar verder te professionaliseren door het aanbieden van cursussen (permanente educatie), de kwaliteit te bewaken door doorlopend toezicht (audits) en tot slot een onafhankelijk instituut aan te bieden voor eventuele klachten (klachtencommissie en tuchtrecht). Deze maatregelen hebben ook een effect op de gehele huurmarkt.
De bijvangst is dat je hierdoor misstanden kunt beteugelen. De bewustwording rondom discriminatie, ondermijning en veiligheid neemt hierdoor toe. Door de huurmakelaar hierin mee te nemen, heeft dit ook effect op de verhuurder. Voordelen voor consumenten Voor de consument zijn de voordelen duidelijk: één centrale Kamer waarin de huurmakelaars zijn opgenomen die de doelstellingen van SCVM in het algemeen onderschrijven zodat je weet met wie je in zee gaat. Daarnaast hebben belanghebbenden bij vermeende misstanden de mogelijkheid gehoord te worden via een klachtencommissie en een onafhankelijk tuchtrechtspraak.
Tuchtrecht helpt met de bewustwording in de sector en het heeft een bestraffend effect want je kan in het ergste geval je inschrijving verliezen. De uitspraken van het tuchtcollege geven jurisprudentie en zijn praktische handvatten over hoe je als huurmakelaar de reglementen dient uit te leggen en toe te passen. Zoals het NRVT dat voor de taxatiesector doet waarbij er veel bewustwording is gecreëerd, wordt met de Kamer Huur hetzelfde bereikt voor de huursector.
Houd vbomakelaar.nl in de gaten voor meer informatie over de huurmarkt!